Росреестр информирует

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды лесного участка (ч. 3 ст. 71, ст. 93 ЛК);

- договоры аренды предприятий как имущественного комплекса независимо от срока аренды ( п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ГК, ч. 2 ст. 30 ЖК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды ( п. 2 ст. 615 ГК);

- договоры финансовой аренды (лизинга) ( п. 2 ст. 609 ГК, п. 1 СТ. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);

- смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

- соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК – по соглашению всех ее участников.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо вправе использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.

Срок не является существенным условием договора аренды. Как установлено п. 2 ст. 610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о прекращении договора не менее чем за три месяца, если иной срок для предупреждения не предусмотрен договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК).

Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Аренда является консенсуальной сделкой, для совершения которой достаточно достижения сторонами соглашения о ее условиях, а не передача вещи, в отличие от реальных сделок. Понятие «срок действия договора» не тождественно понятию «срок аренды», поэтому дата заключения договора (дата государственной регистрации) может и не совпадать с моментом, с которого исчисляется срок исполнения конкретного обязательства. Что касается окончания аренды, то срок ее окончания может быть установлен конкретной датой или обусловлен истечением определенного периода времени.

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требования предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в силу. Арендодатель, чье право собственности на объект возникло до 31 января 1998 года и не зарегистрировано в ЕГРП, вправе заключить договор аренды. Но для регистрации договора аренды сначала потребуется регистрация права собственности арендодателя в ЕГРП. Приостановление или отказ в регистрации права собственности повлечет невозможность регистрации договора аренды.

В соответствии со ст. 654 ГК размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Арендная плата может быть установлена за единицу площади здания или сооружения. Однако согласно ст. 614 ГК арендная плата может быть определена не только в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в иной форме оплаты либо в сочетании. Договором аренды могут быть определены иные платежи арендатора арендодателю сверх арендной платы. Это не противоречит гражданскому законодательству. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом не обязательно изменять арендную плату дополнительным соглашением к договору, подлежащему государственной регистрации. Достаточно в договоре определить порядок и условия ее изменения (порядок расчета).

Пунктом 2 ст. 654 ГК определено, что арендная плата за здание включает в себя плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течении пяти рабочих дней.